从房屋设计到建房再到交房，日本的房产开发有一个非常成熟的体系，而拿到手的日本房产也让人安心。这个体系的好处在于：严谨、认真，以及可预见性。日本人是怎么抓整体工程，又是如何顾及小细节？文章作者曾在日本做过开发，整一个完整的过程亲力亲为。来看看他的经验分享。
◎作者 黄王杨不分 ◎来源 真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）已获授权
在中国抗击此次疫情初期，在那个艰难时刻，这些来自日本援助物资上写的诗文，为我们传递了共情与支持精神，她所折射出的文明之光，令人动容。
我在过去近两年的时间里，因公司业务关系，频繁前往日本大阪和京都，进行民宿和酒店项目的落地拓展工作。
现在项目已进入建设阶段，回想这一段时间的工作经历和所见所闻，有些心得与体会，在这里跟大家说说。
甚至于，有着“玉扇倒悬东海天”美誉的富士山，山体中最关键的山顶部分，也是归属山脚下一家叫“浅间神社”的。
日本进行土地交易，首先要熟悉日本的专项法律和法规，其中较为重要的是一部都市计划法。
同时，也要梳理清楚，你准备项目落地的地块，牵涉多少产权人。因为在日本，这类地块的买卖大多数都是由个人发起的。
这就带来一个问题，比如你有意向的地块，恰好分属多个产权人，那怎么知道这些产权人的出售意向呢？这就涉及土地交易过程中一个重要参与者，“不动产中介”。
土地买卖，几乎都要依赖于中介在其中的牵线搭桥。中介出面，分别跟买家和卖家协商，摸清地块基本状况，传递信息，协调价格等等。
目前日本市场不动产中介的佣金标准是：买卖双方，各支付交易金额的3%。我们的土地收购过程，就是委托了在日本学习、工作生活近二十年的Z先生。
再有，日本和我国，是世界上少有的采用土地所有权与建筑物所有权分离制度的国家。在土地购置过程中，如果土地权和房屋产权分属不同的所有人，就要分头协商。这种情况，多见于父子、叔侄等等关系。
我们在日本开发的项目，体量比较小。一个项目地块，所涉及产权人也就十几家。
那种大面积的土地出让，比如城中城改造或城郊结合部建设，是否有其他交易方法，是否有类似我们国内“一级土地开发”的城司，我尚不得而知，希望各位网友补充。
项目地块交易完成，你就要拿着交易有关的资料，比如合同、协议书等，去“市役所”（相当于国内的市政府）下属的土地局，进行地块相关联的内容更详尽的查询。
比如“容积率”、“建蔽率”、“限高”等规划指标，还有是不是有历史风貌特别保护要求等等。
这里的“容积率”的概念，与我们国内基本一致。比如上图中容积率400%，以100平方米土地面积举例，就是规定建筑物总面积不能超过400平方米。
上图中另外一个重要指标，“建蔽率”80%。我们仍以100平方米土地面积为例，就是规定底层建筑面积不能超过80平方米。
这个指标是用来控制改区域内建筑密度的。因为日本的“一户建”（独院住宅），多为木质，若不遵守建蔽率标准，一旦失火，很容易烧成一片。
委托设计过程中我发现，设计费用普遍要高于国内。我们目前落地的两个酒店项目，设计费都在2000元/㎡左右。
当然，设计委托的内容跟国内不完全一样。除了建筑、装饰设计外，还包括如下两个方面内容：
其一：设计方会拿着业主方的设计委托书，去“市役所”有关部门沟通办理项目报批事宜。这些服务，还会包括项目前期开工手续，酒店申请经营执照，直至酒店正常开业。
我们国内，设计方作为“五方责任主体”之一，虽然也参与工程的过程监督和验收，但更多时，更像是一个签字环节。
全程跟踪验收水电工程、钢筋绑扎、钢结构、装饰工程等隐蔽项目，他们都会亲自去现场查看，认可后把验收资料交到市役所有关部门，再由其指定的下设检查机构，进行过程验收。
在日本，是没有“监理公司”这一角色的，这部分工作一般由设计方来完成。设计师做工程监理的一个好处是，他对设计意图、设计规范、法律和法规都非常清楚。
首先我感觉，日本的主创设计师，年纪普遍偏大。比如我们的两个项目，主创设计师分别是75岁和78岁。
这背后，除了日本是一个老龄化的国家因素外，也跟日本设计师的头衔终身制有关。这些年长的设计师，阅历丰富，获奖的项目多，对业主方比较有说服力。
再一个特点，日本设计行业，那种综合性的设计院不多，取而代之的是各类设计事务所。资深的设计师，学生众多，师生合作成立事务所或者工作室承接设计任务现象较普遍。
一个项目的设计工作展开，一般委托到一家“建筑师事务所”即可，他们会统筹结构、钢结构、机电设施等有关专业事务所完成设计任务。设计成果，要拿到专门的建筑审核部门。
审核工作依据是《建筑基准法》——这是一部连细小的技术基准都包含在内的法律。
审图主导方要么是官方的“建筑主事”，即技术性官员；要么是被认定为“公平而公正的民间机构”。两者颁发的审核认定证书，具有同等效力。
出于好奇，我侧面也打听了一下设计师们薪资待遇情况。对于刚刚入职的设计师，研究生学历，月薪大致在税前人民币1.5~1.6万元，一般每年会有两次奖金。
对于日常一碗面价格，也要人民币佰元左右的消费水平来说，这个工资水平不能算高。
但作为我个人，还是比较关心日本普通民众对待房子的态度。从我接触到的日本同事看，他们对待房子的态度，跟我们仍旧是有些差异。
大部分日本本国人，在经历过二战战败，90年代初的房地产泡沫破裂，以及很长一段时间的经济停滞后，不会把购置房产作为保值增值的手段。也不会像国内，“用足杠杆”、“以房养房”去投资。
他们似乎不需要购置更多的房产，只要有一个较为贴切的一个居住寓所就可以，“房住不炒”，是主流。
日本银行实行零利率或者负利率，这让他们存钱变得很不划算——存银行的钱是要另外缴纳保管费的——还不如买房。但总体上，意愿不强烈，没有旅居日本的国人表现的迫切。
在日本购置开发商的房产，正常的情况下，申请购屋时都是先交人民币0.5~1万元的保证金，这个保证金，签约之前均可退。购房合同签约时，要支付20%比例的房款。其他款项，直到竣工验收交房时，购房者才会付清全款。
另一种是通过不动产中介购置。不需要保证金，但要支付房屋总价3%的中介费。签约时也是付20%比例的房款，竣工验收交房时付清全款。
另外，日本购房面积都是户内净面积，直观明了，没有国内所谓的“得房率”、“公摊面积”这一说。
我因为孩子正好是在小升初和初中即将进入高中阶段，所以也留意了一下日本是否有“学区房”的概念。
同是东亚国家，日本当然也很看重教育。但日本孩子，小学阶段很轻松，初中也比较轻松。高中会稍紧，但也远没有我们国内孩子们学的这样“凶”。
这些中小学阶段，日本校内反而更重视体育、活动拓展能力的训练。直到大学之后，学业、课业的负担会比较重。
通过跟日本同事的接触，觉得中日这个差异，可能跟所谓“成功学”的认知差异有关吧。
日本对“成功”的认可标准，更宽泛、更包容。并非是进了985，才算学有所成；并非是“福布斯”，才算出人头地。
比如那位出生在沈阳有着中国血统的新津春子。她在“东京羽田机场”从事了21年的保洁工作，使得这个76万平方米的机场，变成全球上最干净的机场，她在日本国内被赞誉为“国宝级匠人”。
日本对“匠工”的推崇，不是个别的猎奇现象，是发自内心的。在日本，技能型人才，一样可以过着体面地生活。这源于日本很看重薪酬制度的设计，注重其在民生方面的保障作用。
在企业内部，各个岗位间的工资差额，不会很悬殊。不管你是“劳心者”还是“劳力者”，在物质生活水平方面，大家差距并不大。
在日本听到这样一个说法，步入职场之后，企业会按每月增加约1万日元（约合人民币600元）的节奏给员工加工资，一般加到50岁左右停止。有些效益比较好的企业，也有加到60岁。
所以在日本，处于哪个年龄段，就有一个大致的工资范围，各行各业，相差不多。
这是一个有趣的现象，只是我没法进一步去核实。不过我知道，能够反应贫富差距的“基尼系数”，日本一直是全球最低的几个国家之一。这个系数越低，越接等。
到了施工环节，日本的施工总承包企业叫“工务店”。他们工程承包的范围，基本就是工程的全部内容，我们国内那种业主方直接发包的情况不多见。
实施工程单位的选择，招标形式为主。施工单位中标的主要的因素，也是工程报价和实施工程技术、经验等，这个跟国内的区别不大。
这里说的建造成本，内容有了室内的装饰、室外的景观和机电设施采购等，基本能满足“拎包入住”的要求。国内俗称“硬装”配置适当“软装”，已能满足酒店开业。
在日本，已经全部实现精装修交付。你在买房的时候，开发商会把精装修的图纸给你看，有可选菜单，也会有实体样板房供参考。
日本施工的工艺标准比较高，对待每个施工环节都力争精益求精。前面说过，这跟整个国家对匠工的推崇不无关系。
施工现场尤其重视安全文明施工，岗前安全培训及安全防护设施、设备的投入都很到位。
工务店会提供工程计划，批准后严格执行。我的个人感觉是，日本工程从开发到施工，都有很成熟的模式。
或许全世界的工程管理都有其相似之处，工务店或分包，也会千方百计地寻找你的管理纰漏进行索赔，有时也会针对合同约定不清晰之处反复扯皮。
我的观点就是，别去强调甲乙方关系，合约一旦成立，就是合约关系。比照约定的责权利，各司其职，各尽其责。
它的定位，就是保留完整的历史风貌和古文化建筑。所以有种说法，你来到京都，就能看见我们唐代长安的缩影。
我在这里见过的最大的在建工程，总建筑面积也不会超过六、七万平方米，还是位于郊区。
这里的工程，更适合用“微改造”来形容。这个特点和经验，其实恰好可以为上海，这类房地产市场逐步进入“存量时代”的城市所借鉴。
你走在传统的町屋区，会让你有几分恍惚，因为跟上海老城区的街巷里弄颇有几分相似之处。只是这里，会让你感到更整洁、更有序。
近五六年来，我国游客数量占据了赴日国外游客近半，这样让我们有更多的视角，去观察这个“老邻居”。我相信，唯有交流才能交融，增进了解与互信。
我曾经跟中介Z先生聊到“失去的二十年”这一个话题。这个时段，恰好是他来日本学习，工作生活的20年。从他切身的感受觉得，这个二十年，不能简单地用“失去”来概括。
他更愿意把这理解为，90年代初的地产泡沫破裂后，日本实现了经济软着陆。如若真是这样，不能不说这也算是一件幸事。
不过他坦言，当前，这场疫情给他带来了前所未有的压力。他从投资药妆店，跨到不动产领域。
本来在东京奥运会之前，他加码了民宿、酒店、餐饮等行业。因为他看好随之而来的旅游业的再次井喷，这跟我们进入日本的理由一样。
没想到这场疫情，日本付出了奥运会延期的代价，许多人也随之踏空节奏，步履艰难，前景不明。
我们国内，春暖花开的武汉终于解封重启，而尚处冰封的绥芬河，却又不得不按下暂停键。
疫情初期，日本群马县太田市捐赠给上海嘉定的抗疫物资上，写着这样一句话：志合者，不以山海为远；愿疫情平息，嘉太平安。
